La loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été adoptée le 16 octobre 2018. Réforme du CNTGI, création d’un bail mobilité, toilettage du droit de la copropriété… les changements apportés sont nombreux. Le texte a surtout pris une nouvelle dimension après son passage au Sénat, qui a refusé de laisser la réforme de la copropriété à de futures ordonnances et a voulu incorporer cette réforme directement dans la loi. Une fois n’est pas coutume, la Commission mixte paritaire, chargée d’arbitrer lorsque les députés et les sénateurs sont en désaccord sur un projet législatif, a abouti à un texte globalement basé plutôt sur la version adoptée par le Sénat.

La loi a été promulguée au journal officiel du 24 novembre 2018.

Copropriété

Alors qu’habituellement le texte adopté par la Commission mixte paritaire est calqué sur celui voté par les députés, les sénateurs ont cette fois réussi à faire entendre leur voix et ont obtenu que de nombreuses mesures, inspirées notamment des travaux du GRECCO, concernant le droit de la copropriété figurent dans la loi Elan, et non simplement renvoyés à des ordonnances ultérieures.

Restent néanmoins prévues deux séries d’ordonnances:

– Les premières contiendront des mesures visant à « améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux ». Elles devraient être adoptées dans l’année suivant l’adoption de la loi Elan

– Les secondes portant création d’un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis » afin de regrouper l’ensemble des dispositions relatives au droit de la copropriété. Elles devraient paraître dans un délai de deux ans suivant la promulgation de la loi Elan.

Les mesures d’ores et déjà actées dans la loi Elan sont les suivantes.

Définitions nouvelles : Le Lot transitoire, Parties communes spéciales et Parties communes à jouissance privative:

Transmissions au conseil syndical : Un décret viendra fixer les modalités

Extranet de copropriété : La loi Elan prévoit désormais qu’un décret viendra énumérer la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne via cet espace sécurisé.

Individualisation des frais de chauffage :

L’obligation d’individualisation des frais de chauffage s’appliquera désormais uniquement aux immeubles d’habitation (ou mixtes) pourvus d’une installation centrale de chauffage ou de froid. Alors qu’auparavant le système à mettre en place devait permettre de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude (de froid dans le cas d’une installation centrale de froid) fournie à chaque local occupé à titre privatif, désormais le dispositif devra également pouvoir la réguler.

Une exception à l’obligation est prévue lorsqu’ « il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées ».

Un décret devra intervenir afin de déterminer la part des frais fixes, les délais d’exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et conditions de dérogation.

Procédures :

La loi Elan étend les possibilités du syndic de saisir le président du Tribunal de grande instance en référé à toutes les sommes dues par les copropriétaires, sauf au titre du fonds de travaux.

Le délai de prescription pour les actions personnelles entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est abaissée à 5 ans.

Assemblées générales :

Le nombre de voix maximale qu’un mandataire dotée de plus de trois pouvoirs peut détenir est porté à 10%. Tout mandataire peut à son tour déléguer son mandat (sauf si celui-ci l’interdit). Chaque époux peut recevoir personnellement des délégations de vote.

Lorsque le syndic reçoit des pouvoirs en blanc (signés mais sans consigne ou mandataire désigné), il ne peut pas se les approprier ou les remettre à un mandataire de son choix.

Les copropriétaires devront pouvoir participer aux assemblées générales par visioconférence (ou tout moyen de communication électronique garantissant leur identité) et pouvoir voter à distance avant la tenue de l’assemblée. Ce vote par correspondance sera assuré par un formulaire, qui ne pourra être pris en compte s’il ne donne aucun sens de vote précis ou porte sur une résolution ayant changé substantiellement au cours de l’assemblée. Les modalités de participation à distance aux assemblées générales seront précisées par décret.

La possibilité de voter les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 24, lorsqu’elles n’en relèvent pas de droit, est supprimée.

La loi Elan réduit à un mois le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale aux opposants et défaillants.

Fonds de travaux

Il est prévu désormais que l’affectation du fonds de travaux au financement de travaux d’urgence ou votés doit tenir compte des parties communes spéciales et de clefs de répartition de charges pour le calcul des quote-parts des copropriétaires.

Statut des colonnes montantes électriques

Conclusion d’une bataille juridique acharnée entre copropriétés et ENEDIS (anciennement ERDF) sur la propriété des colonnes montantes, et donc sur la charge financière de leur rénovation, la loi Elan règle cette question par les dispositions suivantes:

« les colonnes mises en service avant la promulgation de la loi seront réputées appartenir au réseau public de distribution d’électricité à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi ;

Le contentieux de la copropriété a de beaux jours devant lui !

Une nouvelle convention entre assureurs voit le jour et remplace « Cidre et cide-cop », et elle s’appelle IRSIS pour Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble.

Dans l’intention la nouvelle convention vise une répartition des rôles plus équilibrée entre l’assureur du locataire, du propriétaire et de la copropriété.

Elle s’applique aux sinistres dégâts des eaux et incendie qui entraîne des dommages matériels inférieurs ou égaux à 5000 euros par local, dans les immeubles locatifs, qu’ils soient détenus par un propriétaire unique, en copropriété ou en indivision.Certains locaux sont cependant exclus du champ d’application de la convention :

• les chambres d’hôtels et les chambres d’hôtes

• si les dégâts sont supérieurs à 1600 euros HT, les locaux non à usage d’habitation.

Jusque ici, la gestion d’un sinistre incombait à l’assureur du lésé. Il pouvait donc y avoir plusieurs gestionnaires du sinistre pour un même local, maintenant il n’y a plus qu’un seul gestionnaire par local.

Pour le déterminer, deux tranches ont été créées :

• La tranche 1 concerne les sinistres dont les dégâts sont inférieurs à 1600 euros HT, le sinistre est pris en charge intégralement par l’assureur gestionnaire, sans recours possibles.

• La tranche 2 concerne les sinistres dont les dégâts sont supérieurs à 1600 euros HT et inférieurs à 5000 euros HT. Dans ce cas l’expertise unique est réalisée à l’initiative de l’assureur gestionnaire pour le compte des différentes parties. Les indemnisations sont dues par les assureurs des propriétaires des biens endommagés. Les recours sont exercés pour leur coût réel.

Le cas de la recherche de fuite :

La recherche de fuite est l’action de rechercher la cause d’un dégât des eaux. Elle peut nécessiter des travaux importants lorsque l’origine de la fuite provient de canalisations enterrées par exemple. La remise en état des biens endommagés par les actions rendues nécessaires par la recherche de fuite est soumise aux mêmes règles que la recherche de fuite elle-même.

Les démarches entreprises avant ou au moment de la déclaration du sinistre pour la recherche de fuites sont prises en charge par l’assureur de celui qui est à l’origine des démarches (en copropriété, la plus part du temps le syndic et donc les copropriétaires…). Elles pourront faire l’objet d’un recours si le montant est supérieur à 1600 euros HT (rare).

Si la recherche de fuite n’a pas été réalisée en amont ou n’a pas permis de déterminer l’origine de la fuite, c’est à l’assureur gestionnaire qu’il reviendra d’organiser celle-ci. (grande nouveauté qui devraient soulager les syndics).

Dans certains cas, notamment quand plusieurs locaux sont concernés, c’est l’assureur de l’immeuble qui organisera la recherche de fuite.

L’assureur de l’immeuble ne sera, notamment plus convoqué lors de l’expertise et un recours pourra être exercé contre lui, sans possibilité de contester le rapport unique, sauf expertise judiciaire.

En tant que payeur aveugle, il n’est pas sûr que l’assureur multirisque immeuble s’y retrouve, une augmentation des primes copropriété est à craindre !