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La Planète, les copropriétés, le logement (DPE-PPPT)

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Loi CLIMAT et RESILIENCE du 22 AOUT 2021

Loi n°2021-1104 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » dite « Climat et Résilience » vient d’être publiée (JO du 24 août 2021).

 

Son objectif primordial : la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l’urgence climatique.

Et de nouvelles obligations mises à la charge des syndicats et de leurs syndics !

 


1.) L’obligation de DPE :

Concerne désormais également les immeubles collectifs.

L’article 158 de la nouvelle Loi le rend obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Il ne concerne donc plus uniquement les copropriétés équipées de systèmes de refroidissement ou de chauffage collectif. Nouvelle écriture de l’article 24-4 de la Loi du 10 juillet 1965

Un calendrier a été prévu pour son exigibilité :

  • A compter du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
  • A compter du 31 décembre 2024, pour les copropriétés de 51 à 200 lots.
  • A compter du 31 décembre 2025, pour les copropriétés de moins de 51 lots.
  •  

Ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour au minimum tous les 10 ans

Une exception : s’il a été préalablement réalisé après le 1er juillet 2021 et qu’il classe la copropriété concernée en tant que bâtiment très performant (classe A), performant (classe B) ou moyennement performant (classe C).


2.) L’obligation de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et la nécessaire modification du fonds travaux :

L’article 171 de la Loi modifie l’article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965, modalités d’élaboration et d’application du « PPPT ».

Cet article rend la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) obligatoire pour toutes les copropriétés, à vocation totale ou partielle d’habitation, dont les travaux ont été réceptionnés il y a plus de 15 ans

Ce PPPT aura une durée de 10 années

L’article 14-2 précise ensuite que le PPPT aura pour sources une analyse du bâti, le DPE, et s’il a été réalisé le DTG et détaille son contenu.

Il devra ainsi prévoir :

  • 1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
  • 2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre
  • 3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
  • 4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Le calendrier prévisionnel de mise en application est le suivant :

  • 1er janvier 2023 pour les plus de 200 lots.
  • 1er janvier 2024 pour les 51-200 lots.
  • 1er janvier 2025 pour les moins de 51 lots.

Une fois de plus, les syndics se voient octroyer de nouvelles missions (en plus de celle de pédagogue des nouvelles reglementations) :

– inscrire à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du PPPT 

– Un fois élaboré (ou révisé), présenter (ou faire présenter) le PPPT à la première assemblée générale qui suivra.

Ensuite :

  • Si le PPPT laisse apparaitre la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette même assemblée la ou les questions de l’adoption « tout ou partie » du PPPT. A la majorités de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.
  • Si ce PPPT n’est pas adopté, le syndic devra remettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle (approuvant les comptes) la question de son adoption en tout ou partie.
  • Si le Plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté, il devra alors mettre à l’ordre du jour de ces assemblées les modalités de son exécution (devis, financement…) conformément à son échéancier

Les travaux prescrits par le PPT adopté et leur échéancier devront être intégrés au carnet d’entretien

 

 

3.) Sur la modification du fonds travaux :

Ce fonds travaux devient obligatoire pour tous les immeubles, les dispenses ont été purement et simplement supprimées

S’agissant de son utilisation, il peut être affecté à :

  • 1° L’élaboration du PPPT et, le cas échéant, du DTG
  • 2° La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté
  • 3° La réalisation des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence
  • 4° La réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Si l’assemblée générale est en effet consultée, c’est simplement pour décider d’un montant supérieur au montant minimum légalement fixé. Ainsi le vote du montant de la cotisation au fonds travaux n’est nécessaire que si le syndicat envisage d’en fixer un supérieur aux minimum sus indiqués.

Le fonds travaux peut toujours être suspendu, après décision de l’assemblée,
si son montant excède le montant du budget prévisionnel.

La logique du fonds travaux demeure la même, inciter les copropriétaires à réaliser des travaux nécessaires.

 

4.) Coté location :

I La mise à l’index progressive des « passoires thermiques »

Gel des loyers dès 2022

A partir du 25 août 2022, il sera interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela concernera aussi bien les augmentations en cours de bail (suivant l’indexation) que les augmentations entre plusieurs locations (relocations, renouvellements), les zones tendues que non tendues, les locations meublées que non meublées en passant par le bail mobilité. Seules les locations à usage de résidence secondaire ou touristique échapperont à la mesure.

Interdiction de louer à partir de 2025

La loi Energie et climat du 8 novembre 2019 avait déjà acté l’interdiction de location des logements ayant une consommation supérieure à 450kWh par m² de surface habitable et par an, et ce à partir du 1er janvier 2023.

La loi Climat et résilience prévoit quant à elle que ne rempliront plus les critères de décence (et donc ne pourront plus être mis en location) les logements aux classements et échéances suivants:

– 1er janvier 2025: les logements classés G (au 1er janvier 2028 dans les départements d’Outre-mer)

– 1er janvier 2028: les logements classés F et G (au 1er janvier 2031 pour les départements d’Outre-mer)

– 1er janvier 2034: les logements classés E, F et G

 

Voir notre article sur la recharge des véhicules électriques en copropriété

 

La recharge des véhicules électriques en copropriété depuis le 1er janvier 2021

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1) Loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités dite : LOM.


Modifie l’article 24-5 ajouté à la Loi du 10 juillet 1965 par le GRENELLE II de l’environnement et précisé par la Loi ALUR du 24 mars 2014.

Beaucoup l’ignorent mais : Ne sont concernés que les immeubles en copropriété équipés d’emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif.

Sont donc EXCLUES les copropriétés avec stationnement communs.

Ce texte précise désormais que sont considérés comme des motifs légitimes et sérieux d’opposition par le syndicat à l’équipement des emplacements de stationnement de la copropriété en bornes de recharge des véhicules électriques ou hybrides :

  • Le pré-équipement en installations de bornes de recharge des véhicules électriques ou hybrides lors de la construction de l’immeuble.
  • La décision d’équiper la copropriété d’installations de bornes de recharge des véhicules électriques ou hybrides a été prise et est en attente de réalisation.

Concrètement :

Préalablement à la réalisation des travaux, le syndic devra conclure, au nom et pour le compte du syndicat, une convention fixant les conditions d’accès et les modalités d’intervention du prestataire dans le cadre de l’installation, la gestion et l’entretien des équipements avec le prestataire choisi pour la réalisation des travaux.

Au-delà du droit à la prise, cette loi comporte de nouvelles obligations pour le syndic applicable depuis le 1er mars 2020 :

Ainsi dans les copropriétés avec parkings sécurisés privatifs non équipés de bornes de recharge, le syndic devra, dans un premier temps, inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation d’une étude préalable sur l’utilité de s’équiper de ces bornes. Etude souvent payante !

 Cette question sera votée à la majorité simple(article 24-5 II la loi du 10 juillet 1965).

Puis, dans un second temps, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation des travaux à proprement parler.

Devront être joints à la convocation :

  • Le détail des travaux à réaliser ;
  • Les devis et les plans de financement élaborés à cet effet ; le cas échéant, le projet de contrat fixant les conditions de gestion du réseau électrique modifié.
  • Lorsqu’elle a été réalisée, l’étude préalable portant sur l’adéquation des installations existantes aux équipements de recharge.

 Cette question sera votée à la majorité simple egalement.

Ces différentes questions devront être inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale avant le 1er janvier 2023.


2.) décret n°2020-1720 du 24 décembre 2020 : Et le droit à la prise alors !


Nouveau décret applicable à compter du 1er janvier 2021 fixe précisément les conditions d’applications de la Loi LOM et partant des articles L. 111-3-8 et L. 111-3-9 du code de la construction et de l’habitation


S’agissant de l’exercice du « droit à la prise », les délais sont considérablement réduits.

Désormais, le locataire ou l’occupant de bonne foi d’une ou plusieurs places de stationnement situées dans un immeuble soumis au statut de la copropriété qui entend installer une borne de recharge d’un véhicule électrique doit notifier, par courrier AR, son projet de réaliser lesdits travaux au copropriétaire bailleur, avec copie au syndic de la copropriété.

Le copropriétaire bailleur dispose d’un mois pour également informer le syndic des projets de son locataire.

Si c’est un copropriétaire qui souhaite effectuer pour son propre compte de tels travaux il lui appartient de notifier son projet au syndic


Cette notification informative comprendra obligatoirement :

  • Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre
  • Un plan technique d’intervention
  • Un schéma de raccordement électrique


Si la copropriété souhaite s’opposer audit travaux, elle ne le pourra que pour un des deux motifs sérieux et légitimes ci-dessus évoqués.

Elle devra saisir, dans un délai de trois mois à compter de la notification qui lui a été faite, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.


Le demandeur pourra réaliser les travaux, conformément au descriptif communiqué, si :

  • Aucune saisine du Président du tribunal judiciaire n’est intervenue ou ne lui a été notifiée dans le délai de 15 jours sus évoqué ;
  • Le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux travaux au motif qu’il entend faire réaliser lui-même les travaux nécessaires mais que ces travaux n’ont pas été engagés, au plus tard, trois mois après la saisine du Président du tribunal judiciaire, ou ont été engagés dans ce délai mais n’ont pas été réalisés dans un délai de six mois à compter de la date de cette saisine.


En tout état de cause, le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale suivant la notification une information des copropriétaires sur le projet de travaux


Préalablement à la réalisation de ces travaux, le copropriétaire, qu’il soit copropriétaire bailleur agissant pour le compte de ses locataire ou occupants de bonne foi ou qu’il agisse en son nom propre, devra notifier au syndic les nom, adresse et coordonnées téléphoniques du prestataire ayant la charge de la réalisation desdits travaux.


Dans un délai de deux mois à compter de la date de cette notification, le devra ratifier une convention avec ledit prestataire fixant les conditions d’accès et les modalités d’intervention du prestataire dans le cadre de l’installation, la gestion et l’entretien des équipements.

Cette ratification ne nécessite pas d’accord préalable donner par l’assemblée générale.

Nouveauté d’aout 2021 :

L’article 11 de la Loi « CLIMAT et RESILIENCE » vient compléter l’article 24-5 de la Loi du 10 juillet 1965 en ajoutant un article 24-5-1 qui permet, par dérogation à l’article 25 j, au syndicat des copropriétaires de décider en assemblée, à cette majorité plus faible, de conclure :

  • Soit une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective, relevant du réseau public d’électricité, qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables
  • Soit une convention avec un opérateur d’infrastructures de recharge ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables. Dans ce deuxième cas, le conseil syndical devra préalablement être consulté.

Pour conclure :

En pratique, on saisit bien qu’il est nécessaire de réfléchir à l’achat d’un véhicule électrique (4 ou 2 roues) avant l’achat. Les branchements aériens, privatifs et autres « bricolages » ne sont pas autorisés.

Egalement, les études collectives sont souvent payantes et soumises au circuit des assemblées, ce qui freine considérablement les projets.

Enfin, il n’est malheureusement pas rare de rencontrer des difficultés pratiques de passage de cables, de puissance, réseaux, nécessitant des travaux lourds en relation avec Enedis.

La complexité et le peut d’intérêt collectif pour le sujet, risque d’entraver sérieusement la mise en application de ce dispositif.

Notons egalement l’incitation fiscale :

Un arrêté du 27 mai 2021 définit les caractéristiques techniques des bornes de recharge pour véhicules électrique dont l’installation permet de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu. Sont éligibles les personnes physiques (propriétaires ou locataires) qui équipent leur résidence principale ou secondaire, dans la limite d’une résidence secondaire par contribuable.